Реверсия получена капитализацией денежного потока первого года постпрогнозного периода. Вопрос: при определении текущей стоимости реверсии каким должен быть период дисконтирования

3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии. 3.2.3. Определение ставки дисконтирования. 3.2.4. Капитализация по расчетным моделям.

Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков) [19] применяется в случае, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине, непостоянными в течение определенного периода прогнозирования или если получение их ограничивается во времени. Прогнозируемые денежные потоки, в том числе размер реверсии, подлежат дисконтированию с применением ставки дисконта для получения их текущей стоимости.
Этот метод основан на определении стоимости имущественного комплекса предприятия путем сравнения ее к текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений в течение определенного периода с последующей продажей данной недвижимости. Расчет стоимости на основе данного метода осуществляется в общем порядке с последующей последовательностью действий [19, 20, 110,131, 134,138,174,176]:
1. Определение продолжительности периода получения дохода.
Как уже упоминалось в предыдущем разделе, продолжительность прогнозируемого использования объекта (или сдачи в аренду) большинство исследователей и Национальные стандарты оценки предлагают принимать в зависимости от дальнейших намерений владельца. На наш взгляд, это невозможно, поскольку покупка и быструю перепродажу всех видов недвижимости - обычный рыночный процесс, где фактором успеха такой спекуляции важная информация относительно объекта, которой владеет одна сторона сделки и не обладает другая. Ни один покупатель в ходе обсуждения и обоснования цены не будет афишировать тот факт, что собирается через полгода перепродавать объект с целью получения дополнительной прибыли. И в расчет такой срок ставить невозможно, поскольку цена за такой условием будет слишком мала.
Конечно, для недвижимости избирается срок в промежутке от 5 лет и до прекращения деятельности объекта, и это не случайно, поскольку только по такому периодом прогнозного обоснования цены продажи совпадают результаты расчета по методу прямой и косвенной капитализации (раздел 4.2). Существует мнение, что данный минимум (5 лет) принимается согласно опыта мировой практики оценки, согласно которой совокупное износа недвижимости за указанный срок будет незначительным и не повлияет на рыночную стоимость объекта при продаже объекта через 5 лет [131]. Но земля практически не изнашивается, здания и сооружения за этот период могут быть отремонтированы или перестроены, что и происходит в ходе обычной текущей деятельности, причем физический износ может стать даже меньше, то он здесь ни при чем.
С нашей точки зрения, все решают особенности примененного алгоритма расчета (ф. 4.23), так же как по методу непрямой капитализации (ф. 4.26), по которому уменьшение прогнозного периода от принятого минимума (5 лет) ведет к значительному снижению результата, тогда как увеличение практически на него не влияет. Таким образом, продолжительность прогнозируемого использования по существу не имеет экономического обоснования, поскольку не известно не является стоимость объекта завышенной даже за 5 лет прогнозного периода, к тому же ставить стоимость оцениваемого объекта в зависимости от дальнейших намерений будущего владельца по срокам использования на наш взгляд не следует.

2. Прогнозирование величин денежных потоков требует  , где PV - текущая стоимость; Сt - денежный поток периода t; it - ставка дисконтирования денежного потока периода t; М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость; n - количество

2. Прогнозирование денежных потоков по каждому году будущего периода владения к продаже (определение будущего ежегодного итоге деятельности предприятия, связанного с его основной функциональной деятельностью). Расчет базируется на следующих исходных данных:
- Размер дохода и характер его изменения;
- Периодичность получения дохода;
- Продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
Для расчета потенциального валового дохода (ДЙ) от объекта оценки можно принимать арендную плату (как аннуитет) за отдельные помещения или за все оцениваемый имущественный комплекс. Расчет арендной платы выполняется согласно действующему законодательству о порядке определения арендной платы за недвижимое имущество, действует в соответствующей оценочной зоне. Если помещение (объект целиком) не новы, то нужно определить уровень износа и исправить учета расходов на проведение объективно необходимого ремонта, нужно провести действительному или потенциальному владельцу с целью подготовки помещений к сдаче в аренду.
Расчет потенциального валового дохода должен предусматривать, на кого будет возложена расходы по перечислению НДС и оплаты коммунальных услуг, расходов на содержание охраны, уборки помещений и прилегающей к домам территорий. Конечно, по соглашению это возлагается на арендатора.
К соглашению прилагается инвестиционный план, содержащий наименование нужных работ и сроки их выполнения, расчет объемов работ, расходы по смете, а также следующие интегральные показатели: ставка дисконтирования (г), период окупаемости (t), чистый приведенный доход (NPV).
3. Дисконтирование денежных потоков путем приведения к текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.
Чистый приведенный доход определяет дисконтированную величину разницы между денежными поступлениями и выплатами, равную стоимости оцениваемого объекта рассчитывается по формуле [131]:

6.1. Метод дисконтирования денежных потоков.  , (14). где – текущая стоимость; – денежный поток очередного года прогнозного периода; – цена реверсии (расчёт величины стоимости имущества предприятия в постпрогнозный период); r – ставка

(4.23)
где CF- чистый денежный поток года;
r - ставка дисконтирования;
t - период окупаемости инвестиций.
Если проводить дисконтирования всех полученных доходов на начало периода по годовой процентной ставке "и?" с учетом ежегодной капитализации доходов, расчет производится по формуле "сложных процентов":
(4.24)
В расчете избирается среднестатистическое значение ставки дисконтирования для гривневых платежей, учитывается фактор курсовой инфляции гривны, фактор инфляции предоставляемой услуги (сдачи помещений в аренду) для данного района (определяется экспертным методом).
Иногда стоимость недвижимости согласно исходным подходом предлагается определять исходя из текущей стоимости аннуитета (в данном примере - арендной платы) и текущей стоимости объекта по окончании срока аренды [174]:
(4.25)
где Д - средняя арендная плата по истечении каждого периода (года);
Вз - ожидаемая стоимость недвижимости после завершения аренды;
n - количество лет аренды.
По этой модификацией метода дисконтирования денежных потоков предлагается учитывать следующие изменения:
- Поправка на риск получения худших условий инвестирования по сравнению с базой (например - с условиями банковских депозитных вкладов)
- Поправка на различия уровня ликвидности недвижимого имущества;
- Поправка на различия уровня менеджмента и другие.
Данный метод дисконтирования отражает подход косвенной капитализации, причем ожидаемая стоимость недвижимости после завершения аренды соответствует размеру реверсии.
Поскольку недвижимость в эксплуатации подлежит сносу, возникает необходимость учета не только будущего износа по размерам и видам, но и процессов его возмещения. Обычно используют следующие методы:
- Поэлементный метод - уровень износа определяется отдельно по каждому элементу объекта;
- Метод начисленной амортизации-износ определяется по бухгалтерским методами и корректируется к оценке;
- Метод Брэндта - сопоставление нормативного и фактического срока службы объектов;
- Метод определения износа на основе технического осмотра - обобщенный расчет на базе технического осмотра.
Ни один из этих методов не учитывает морального износа (по Стандарту - внешнего экономического и технологического) и уровня возмещения всех видов износа. Кроме того, следует сразу признать, что метод "по техническим осмотром" невозможно выполнить для будущего состояния объекта, метод "за амортизацией" не отображает реального уровня износа, метод "по нормативу" - не имеет обоснования как и самих нормативов. С целью практического использования иногда рекомендуют пользоваться таблицами оценки уровня износа согласно правилам оценки физического износа жилых зданий (Приказ государственного комитета Украины по жилищно-коммунального хозяйства № 52 от 02.07.1993 г.) [174]. И дело даже не в том, что этот приказ касается только жилищно-коммунального хозяйства, а в том, что эти нормативы очень приблизительные и служат для оценки помещений в ходе приватизации. Для условий рынка нужна другая методика, которую еще предстоит обосновать.
Расчеты ставок дисконтирования и коэффициентов капитализации выполняются путем определением их безрискового эквивалента и внесения определенных выше поправок. Конечно, указанные безрисковые показатели приравниваются к банковской депозитной ставки с учетом следующих требований: 1) базой избираются проценты по стабильным валютным депозитам; 2) депозит по размеру должен соответствовать годовому объему чистого потока капитала от использования объекта, поскольку от размера депозита зависит размер учетной ставки банка; 3) срок депозита должен совпадать со сроком получения чистых операционных доходов, так как сроки также влияют на размер учетной ставки банка для депозитов юридических лиц.
4. В зависимости от цели оценки дисконтированных потоки, выражающих [174]:
- Чистый операционный доход;
- Доход инвестора до налогообложения;
- Доход инвестора после налогообложения;
- Доход банка по выданному кредиту;
- Доход арендодателя по арендному договору.
5. По Международными Стандартами ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, инвесторы ожидают получить на капиталовложения в подобные объекты в условиях данного рынка недвижимости, отображающий ожидания рынка недвижимости. Национальные Стандарты Украины предоставляют несколько другое определение, которое приводится в следующем пункте.
6. По данным методом стоимость объекта определяется как сумма рассчитанного дисконтированного денежного потока за принятый прогнозный период времени и ожидаемой выручки от будущей продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведения ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования. Реверсия определяется с учетом износа объекта на момент продажи.
Согласно статьи 45 Национального стандарта № 1 [19] "Ставка капитализации и ставка дисконта определяются путем анализа и

Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков: 1)  T - расчетный период, i-ставка дисконтирования, P – реверсия. 2. Типичный для России прогнозный период составляет 3-5 лет.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: где РV текущая стоимость; С t – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ; R – стоимость реверсии.

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация. Доходный подход (ДП).  где i — ставка дисконтирования; FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия)