Права обманутых дольщиков защитят банки и страховщики

Дольщиков защитят обязательным страхованием.  «Неясно, на каких основаниях покупатели должны доверять страховщику больше, нежели застройщику.  29.12.15 | 16:40В официальный реестр обманутых дольщиков Петербурга включены 135815 января 2013

Федеральный закон N 214-ФЗ. Выявленные проблемы
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ) - это закон, при помощи которого государство пыталось в жесткой форме регулировать взаимоотношения между застройщиком и покупателями квартир в процессе строительства. В целом принятие Закона положительно сказалось на рынке недвижимости, регламентировав как формы договоров приобретения недвижимости, так и понятия, необходимые для заключения договоров и исполнения обязательств сторон по нему. Однако, как показывает практика, ввиду усложнения социально-экономической жизни такая позиция, во-первых, не всегда оправдана с точки зрения защиты интересов сторон, во-вторых, во многих случаях является источником злоупотреблений и неэффективного управления.
Сигналом к тому, что ФЗ N 214-ФЗ нуждается в корректировке, послужило возникновение такого явления, как "обманутые дольщики". Массовость этого явления подтвердила то, что даже самый жесткий закон не может в должной мере защитить инвесторов и сохранить вложенные людьми средства, в случае если застройщик не может выполнить взятые на себя обязательства по строительству объекта долевого строительства.
От каких рисков ФЗ N 214-ФЗ оградил дольщиков, а от каких - нет
Согласно ФЗ N 214-ФЗ договоры участия в долевом строительстве проходят регистрацию в органах, осуществляющих государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ними. За счет этого участники долевого строительства полностью защищены от двойных продаж. Сам факт заключения договора участия в долевом строительстве подтверждает то, что у застройщика имеются в наличии все необходимые документы для начала строительства, с которыми будущий участник долевого строительства вправе ознакомиться до подписания договора.
При этом ФЗ N 214-ФЗ не может защитить дольщика от возникновения у застройщика проблем любого характера. Не может дать полной гарантии того, что жилой комплекс будет построен качественно или вообще достроен, будет ли введен в эксплуатацию в заявленные сроки. Закон направлен в основном на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником долевого строительства при реализации новостроек, в случае если застройщик все-таки дом достраивает.
Банкротство застройщика
Риски, связанные с влиянием внешних факторов (изменение конъюнктуры рынка, удорожание материалов или проявление любых других кризисных явлений), а также с недобросовестностью застройщика или его должностных лиц, могут привести к срыву сроков сдачи объекта и даже к банкротству застройщика. В этом случае, несмотря на наличие у дольщика прав, получить даже вложенные деньги, не говоря уже о штрафных санкциях, будет очень сложно.

18 июня 2013 г. 10:21 Взаимное страхование не защитит дольщиков.  Уставные отношения Проблему обманутых дольщиков пытаются решить не первый год, но закрыть этот вопрос  Дольщики же опять в стороне от процесса защиты их прав.

Технически механизмы защиты участников долевого строительства при банкротстве застройщика вынесены в другие законодательные акты. Так, например, специально для дольщиков были внесены изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно пункту 6 статьи 201.1 этого Закона "арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях: 1) заключение договора участия в долевом строительстве...".
Анализ норм указанного законодательного акта свидетельствует о том, что за участником долевого строительства признается право собственности на объект долевого строительства как объект незавершенного строительства при введении конкурсного производства и банкротстве застройщика либо возврат участнику долевого строительства уплаченных им денежных средств по договору.
Поручения по защите прав дольщиков
Основная проблема при заключении договора участия в долевом строительстве - получение гарантий от сторонних организаций по достройке дома при сохранении качества строительства в случае, если застройщик не сможет (не захочет) закончить строительство дома. Ведь современный дом - это огромный сложный инженерный комплекс, который часто требует многомиллиардных вложений. Рассматриваемые законодательные инициативы как раз и направлены на решение этого вопроса. Практически все вносимые в последнее время в ФЗ N 214-ФЗ изменения выполнены в соответствии с Перечнем поручений по защите прав участников долевого строительства, которые были опубликованы 19 октября 2012 года. В рамках этих поручений была озвучена необходимость внесения изменений в законы Российской Федерации, касающиеся требований к финансовой устойчивости застройщика и иных лиц, принимающих участие в строительстве жилья, в том числе по договорам участия в долевом строительстве:
- задействование механизмов обязательного страхования финансовых рисков при строительстве многоквартирных домов;
- задействование механизмов заключения договоров участия в долевом строительстве через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков;

Обманутые дольщики ЦФО получили хорошие новости.  Представитель банка Алексей Дукаревич, посетивший Ярославскую область, рассказал, что "эта работа началась уже полтора месяца назад - с  Подмосковье защитит права дольщиков.12 января 2016

- обеспечение надлежащего порядка выплаты страхового возмещения, в том числе в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения застройщиками своих обязательств перед гражданами.
Страхование гражданской ответственности застройщиков
К настоящему времени исполнено только положение об обязательном страховании финансовых рисков. Все остальные положения находятся на стадии проработки. Последние изменения, внесенные в ФЗ N 214-ФЗ, связанные со страхованием гражданской ответственности застройщиков, были направлены на то, чтобы в будущем ситуации, которые привели к появлению обманутых дольщиков, не возникали.
Привлечение банков для заключения договоров долевого участия
В настоящее время реализуется этап, связанный с введением механизмов заключения договоров долевого строительства через уполномоченные банки с установлением солидарной или субсидиарной ответственности банков и застройщиков. Речь идет о механизме проектного финансирования долевого строительства с участием банков. Прорабатывается система заключения договоров участия в долевом строительстве через банки и (или) иные финансовые организации с установлением солидарной ответственности банков и застройщиков. Предполагается, что средства дольщиков будут поступать на специальный счет в банке, уполномоченном со стороны органов власти осуществлять контроль финансирования долевого строительства и его кредитование. Банк несет солидарную или субсидиарную ответственность за реализацию проекта, поэтому будет вести тщательный контроль целевого использования средств на каждом этапе строительства. При этом снижается главный риск долевого строительства - риск нецелевого использования средств дольщиков. Предполагается, что в случае применения механизма проектного финансирования долевого строительства стоимость банковского поручительства значительно снизится, что сделает его доступным в том числе для относительно небольших девелоперов, а также откроет для них перспективы льготного кредитования, что положительно скажется на рынке.
Страхование финансовых рисков при долевом строительстве
В России страхование финансовых рисков стало развиваться совсем недавно, наиболее активно - после того, как страховыми компаниями были определены критерии оценки рискованности такой деятельности, а процентные ставки по страховке снизились до 5 процентов и ниже.
На практике страхование финансовых рисков защищает именно от риска потери денег при "недострое" дома. Иначе говоря, если застройщик объявляет, что он не может закончить строительство, то страховая компания возмещает ему расходы, которые были предусмотрены договором страхования, фактически выкупая обязательства участника перед застройщиком, а в последующем предъявляя требования к застройщику в порядке регресса. Отметим, что компенсируется именно та сумма, которая была указана в договоре страхования, и необязательно эта сумма будет совпадать со стоимостью договора.
Среди дольщиков такие договоры были распространены сравнительно мало, прежде всего в связи с тем, что страхование предполагает дополнительные и порой достаточно серьезные расходы. Несмотря на то что комиссия страховой компании составляет около 5 процентов в год, в пересчете на реальные деньги получается весьма приличная сумма, которую люди не готовы платить, зная, что их опасения, возможно, беспочвенны. Кроме того, далеко не все страховые компании предлагают этот продукт. Некоторые компании предлагают его только на объекты, которые проходят соответствующую аккредитацию.
Договор страхования заключается на срок строительства с учетом возможной технологической задержки. Как правило, такой период составляет 6 - 8 месяцев со дня предполагаемой сдачи дома. Кроме того, в договоре страхования четко прописано, что именно страхует дольщик. Если случившееся событие не подпадает под определение страхового случая, прописанного в договоре, то получить страховую выплату будет невозможно.
В связи с поправками, внесенными в ФЗ N 214-ФЗ, этот вид страхования будет развиваться. Многие покупатели квартир в новостройках узнали о подобном виде страхования, и среди них наверняка окажутся те, кто захочет воспользоваться таким предложением. Дальнейшая судьба рынка страхования будет также определяться гибкостью страховых компаний, среди которых наверняка начнется конкуренция за клиентов.
Достройка "недостроя"
Внесение изменений, связанных с проектным финансированием новых объектов, не решает все проблемы в рассматриваемой сфере. Назрела необходимость принятия законодательных актов (регламентов, схем), нормы которых будут регулировать вопросы завершения строительства проблемных объектов. Их принятие не только будет способствовать эффективной защите интересов будущих покупателей жилья в новостройках, но и поможет людям, которые уже пострадали из-за непроработанности финансово-строительных схем.
Унификация судебной практики
Еще одна область, которая требует пристального внимания, - это достижение универсальности практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов в рассмо

Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке.  Фонтанка.ру, Санкт-Петербург, 3 января 2014 г. Права обманутых дольщиков защитят банки и страховщики.

Защита обманутых дольщиков: закон. Закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 устанавливает  При этом обязательна государственная регистрация такого договора — это защищает права дольщика, чтобы не дать возможности продать квартиру несколько раз.

Главная задача властей теперь – не допускать появления новых обманутых дольщиков.  По данным www.irn.ru, крупные страховщики не желают связываться со  Галина Изотова провела заседание рабочей группы по защите прав дольщиков.